Plan de masse : obtenez-le en toute tranquillité.

Le plan de masse est une des pièces les plus importantes d'un dossier de permis de construire ou déclaration préalable de travaux, mais aussi une des plus difficiles à créer.

Un plan de masse est une représentation graphique aérienne d’un terrain, permettant de visualiser l’ensemble d’un projet. Pour respecter le code de l’urbanisme, le plan coté doit faire figurer les constructions existantes et à venir, les limites de la zone du terrain, les aménagements intérieurs et extérieurs, les plantations à retirer ou à conserver, ainsi que les réseaux à créer.

Il s'agit d'un document essentiel faisant partie des pièces graphiques à fournir dans le cadre d'une demande de permis de construire ou de déclaration préalable de travaux. Il peut être nommé PCMI 2, PC 2 ou DP 2 selon le type d'autorisation d'urbanisme.

Il doit permettre à l'instructeur de votre dossier d'avoir une idée très précise du projet et de pouvoir valider son adéquation avec les règles d'urbanisme, le plus souvent définies par le Plan Local d'Urbanisme (PLU)

Il faut différencier deux types de plans de masse :

Le plan de masse est une représentation graphique aérienne d'un terrain. Il s'agit d'un des plans les plus complexes, car il intègre beaucoup d'éléments et il doit être élaboré avec précision. Pour respecter le code de l'urbanisme et être reçu par l'administration, il doit présenter les éléments suivants :

Sur le principe, vous pouvez faire votre plan de masse vous-même (sauf pour les projets de plus de 150 m2 de surface de plancher, où votre projet obligerait le recours à un architecte).

Mais vous l'aurez compris, dessiner un plan de masse n'est pas une mince affaire et il vaut mieux faire appel à un professionnel pour maximiser vos chances d’obtenir votre autorisation d’urbanisme.

S'il n'est pas le seul document graphique exigé pour l'obtention d'un permis de construire ou d'une déclaration préalable de travaux, le plan de masse est l'un des plus complexes à réaliser. Il est primordial puisqu’une représentation mal réalisée ou pas assez précise mènera sans aucun doute à un refus de l’administration. Ce qui retarderait la réalisation de vos projets de plusieurs mois…

Chez Algar, nous créons vos plans de masse de manière professionnelle ainsi que l'ensemble des autres pièces graphiques exigées. Nous nous chargeons également des échanges avec l’administration, pour vous permettre de réaliser vos projets d’habitat en toute sérénité.

Pour créer un plan de masse, il est primordial d'utiliser un logiciel de dessin assisté par ordinateur (DAO). Il en existe de nombreux et est plus ou moins accessibles en termes de prix et de difficulté d'utilisation. Les plus connus sont Autocad ® ou encore Archicad ®.

Les règles des PLU et l'exigence de l'administration s'étant durcies, il n'est plus du tout envisageable de présenter un document dessiné à la main comme cela a pu l'être par le passé. L'utilisation d'un logiciel de dessin assisté par ordinateur est très fortement conseillée.

Bien sûr, il convient en amont d'étudier méticuleusement le Plan Local d'Urbanisme (PLU) pour s'assurer de la compatibilité du projet avec la réglementation en vigueur pour pouvoir dessiner le plan de masse.

Pour dessiner un plan de masse, la première étape consiste à avoir les cotes précises du terrain, sa forme et son altimétrie.

Si vous n'avez aucun plan existant de votre parcelle ou que sa configuration ait pu changer, il est conseillé de recourir aux services d'un géomètre expert pour reprendre toutes les cotes de votre propriété.

Aussi, vous pouvez vous procurer un plan de cadastre sur le site http://www.cadastre.gouv.fr/. Mais attention, il ne remplacera pas le plan de masse puisqu’il s’agit avant tout d’un document fiscal servant au calcul des impositions. Il pourra néanmoins vous aider à réaliser votre plan de masse ainsi que le plan de situation.

Une fois les dimensions du terrain connues, vous devrez commencer par le représenter graphiquement ainsi que tous les aménagements et constructions existants (maison, agrandissements, annexes, pergolas, vérandas etc.)

Bien sûr, vous devrez également y faire figurer les plantations et notamment les arbres existants.

À ce stade, vous aurez un plan de masse initial et pourrez alors commencer à dessiner les constructions et aménagements à l’emplacement que vous souhaitez édifier ou modifier.

Il vous faudra également représenter les angles de vue depuis lesquels les photos à joindre au dossier ont été prises.

Selon l’article R.431-9 du code de l’urbanisme, tout dossier de demande de permis de construire ou de déclaration préalable de travaux doit faire figurer un plan de masse en 3 dimensions.

Comme son nom l'indique, un plan de masse en 3 dimensions (X, Y et Z) représente la longueur, la profondeur et les hauteurs des constructions. L’administration pourra visualiser si les éléments présents sur le terrain s’intègrent bien dans celui-ci.

Plus précisément, pour des raisons techniques, il est en réalité question d'un plan coté en 3 dimensions, en annotant les cotes réelles.

Les cotes dites "NGF" (Nivellement Général de la France) permettent de représenter les hauteurs. Cela peut être une hauteur de bâtiment ou l'altimétrie du terrain (mesure de son altitude en différents points).

La différence entre un plan de masse et un plan de situation est assez simple. Le premier a pour vocation de représenter graphiquement et de manière précise un terrain avec ses constructions et aménagements existants et à venir. Tandis que le second a pour vocation de visualiser une parcelle sur une commune, par rapport à la route ainsi qu'aux autres terrains et habitations. Le plan de masse laisse apparaître les constructions enregistrées au cadastre, de manière succincte, tandis que le plan de masse les précise clairement.

D'ailleurs, l'échelle utilisée pour le plan de situation est plus élevée, généralement du 1/1000 ème, cela permet de visualiser le terrain de manière aérienne, à une distance plus élevée que le plan de masse.

Le plan de situation est nommé PC 1, PCM 1 ou DP 1, selon le type d'autorisation d'urbanisme alors que le plan de masse est nommé PC 2, PCMI 2 ou DP 2.

Avant de constituer un dossier de permis de construire ou de déclaration préalable, il est impératif de se référer au Plan Local d’Urbanisme de votre commune pour localiser votre parcelle et suivre les différentes exigences et réglementations. Vérifiez si vous êtes ou non dans un secteur protégé, à proximité d’un bâtiment historique ou dans un quartier régi par les Architectes des Bâtiments de France (ABF). Vous pouvez également demander en mairie un certificat d’urbanisme pour connaître votre possibilité constructible.

Ensuite, vous devez remplir le formulaire Cerfa n°13406*06 pour un permis de construire ou le formulaire Cerfa n°13703*06 pour une déclaration préalable avec l’ensemble des informations correspondant au demandeur et au projet. Le dossier ne s’arrête pas là. Vous devez constituer 8 pièces obligatoires. Plans graphiques, documents graphiques en 3D, descriptions et photographies. Voici la liste :

Des pièces complémentaires viendront s’ajouter à votre dossier suivant les caractéristiques et la localisation de votre projet.

Des plans seuls ne sont pas suffisants pour obtenir une autorisation d’urbanisme. Notre savoir-faire dans la prise en charge administrative des dossiers et notre expertise dans les échanges avec les services d’urbanisme des mairies sont la clé de notre taux de réussite des obtentions d’autorisations.

C’est pourquoi, nous ne proposons pas de plans réglementaires à la carte, mais réalisons uniquement des dossiers complets avec la gestion intégrale de la procédure d’obtention.